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租房成本会使美国高通胀持续吗?

租房成本会使美国高通胀持续吗?

作者 芝商所执行董事兼高级经济学家Erik Norland

2022-07-26

美国总体消费者物价指数(CPI)飙升至9.1%,不包括食品和能源的核心CPI则接近6%(图1)。美联储偏向使用的指标、覆盖范围更广泛的个人消费支出(PCE),不包括食品和能源成本,即核心PCE,年同比增长近5%。

 
图1:通胀在过去12个月飙升
虽然通胀飙升,但投资者对未来通胀的预期却并未高涨。根据标准美国国债和通货膨胀保值债券(TIPS)绘制的通胀远期曲线表明,投资者预测通胀将快速回归至疫情爆发前的水平,预计2022年下半年年化通胀率约为4.8%,而2023年及之后通胀率为1.5%至2.5%(图2)。
 
图2:投资者似乎预计通胀率在2023年将恢复至疫情爆发前接近2%的水平
通胀是否会如投资者预期般温和取决于多个因素,而租金是最主要因素。如果直接计算的话,租金只占CPI的5.8%,美联储偏向使用的通胀指标核心PCE,租金只占4.1%。然而,这两项通胀指标均假设房屋业主向自己支付租金,而在统计通胀数据的层面上,此类租金被称为业主等价租金(OER)。OER占CPI的23.4%,占核心PCE的15.9%。因此,整体看来,租房成本占CPI的29.2%,占核心PCE的20%(详情见附录)。那么,租金的走势会怎样呢?
 
近期通胀飙升,但租金相较其他物价上涨缓慢。目前,租金上涨约5.5%,而物价中位数同比上涨6%。租金的上涨落后于其他物价,这并不出人意料:租金往往滞后于购房成本的上涨速度。在过去12个月,购房成本飙升了21%(图3)。事实上,在过去35年,租金的变动相较购房成本的走势平均落后21个月(图4)。因此,如今房价飙升,但可能要在一年零九个月后(即2024年3月左右),租金通胀才会触顶。
 
图3:OER往往跟随购房价格的走势,但有一定的时间差
图4:房价与租金变动的相关性在滞后21个月后触顶
随着购房价格上涨,部分潜在买家被迫退出市场,可能转而选择租房。按揭贷款利率上涨也可能推动拟置业人士进入租赁市场。在过去一年,按揭贷款利率几乎翻番,从3%升至近6%(图5)。随着购房负担变得更加沉重,更多人可能迫不得已选择租房。
 
图5:按揭贷款利率飙升可能会迫使拟置业人士租房
租金上涨可能会使通胀高于投资者的预期。不妨考虑这种情况:明年租金上涨7%。这意味着,在不考虑任何其他价格变动的情况下,CPI通胀率为2.1%(30%x 7%),核心PCE通胀率为1.4%(20%x 7%)。然后假设其他价格的上涨幅度接近疫情爆发前的水平,平均每年为2%。这意味着CPI通胀为3.5%,核心PCE通胀为3.0%。这种情况表明,后续几个月的通胀率可能远高于许多投资者的预期。
 
这可能会影响美联储最终加息的幅度。尽管美联储已在本文撰写前将利率上调150个基点,但自1970年代以来,实际联邦基金利率(联邦基金利率减去通胀率)还未出现过这种程度的负值(图6)。如果通胀未如投资者预期的那样迅速回落,则美联储最终可能会将利率上调至联邦基金期货价格目前所反映的3.5%以上。
 
图6:在1970年代,实际联邦基金利率出现此等负值的情况仅仅是昙花一现
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