预计阅读时间 4分钟
租房成本会使美国高通胀持续吗？
作者 芝商所执行董事兼首席经济师Erik Norland
2022-07-26美国总体消费者物价指数(CPI)飙升至9.1%，不包括食品和能源的核心CPI则接近6%（图1）。美联储偏向使用的指标、覆盖范围更广泛的个人消费支出(PCE)，不包括食品和能源成本，即核心PCE，年同比增长近5%。
图1：通胀在过去12个月飙升
虽然通胀飙升，但投资者对未来通胀的预期却并未高涨。根据标准美国国债和通货膨胀保值债券(TIPS)绘制的通胀远期曲线表明，投资者预测通胀将快速回归至疫情爆发前的水平，预计2022年下半年年化通胀率约为4.8%，而2023年及之后通胀率为1.5%至2.5%（图2）。
图2：投资者似乎预计通胀率在2023年将恢复至疫情爆发前接近2%的水平
通胀是否会如投资者预期般温和取决于多个因素，而租金是最主要因素。如果直接计算的话，租金只占CPI的5.8%，美联储偏向使用的通胀指标核心PCE，租金只占4.1%。然而，这两项通胀指标均假设房屋业主向自己支付租金，而在统计通胀数据的层面上，此类租金被称为业主等价租金(OER)。OER占CPI的23.4%，占核心PCE的15.9%。因此，整体看来，租房成本占CPI的29.2%，占核心PCE的20%（详情见附录）。那么，租金的走势会怎样呢？
近期通胀飙升，但租金相较其他物价上涨缓慢。目前，租金上涨约5.5%，而物价中位数同比上涨6%。租金的上涨落后于其他物价，这并不出人意料：租金往往滞后于购房成本的上涨速度。在过去12个月，购房成本飙升了21%（图3）。事实上，在过去35年，租金的变动相较购房成本的走势平均落后21个月（图4）。因此，如今房价飙升，但可能要在一年零九个月后（即2024年3月左右），租金通胀才会触顶。
图3：OER往往跟随购房价格的走势，但有一定的时间差
图4：房价与租金变动的相关性在滞后21个月后触顶
随着购房价格上涨，部分潜在买家被迫退出市场，可能转而选择租房。按揭贷款利率上涨也可能推动拟置业人士进入租赁市场。在过去一年，按揭贷款利率几乎翻番，从3%升至近6%（图5）。随着购房负担变得更加沉重，更多人可能迫不得已选择租房。
图5：按揭贷款利率飙升可能会迫使拟置业人士租房
租金上涨可能会使通胀高于投资者的预期。不妨考虑这种情况：明年租金上涨7%。这意味着，在不考虑任何其他价格变动的情况下，CPI通胀率为2.1%(30%x 7%)，核心PCE通胀率为1.4%(20%x 7%)。然后假设其他价格的上涨幅度接近疫情爆发前的水平，平均每年为2%。这意味着CPI通胀为3.5%，核心PCE通胀为3.0%。这种情况表明，后续几个月的通胀率可能远高于许多投资者的预期。
这可能会影响美联储最终加息的幅度。尽管美联储已在本文撰写前将利率上调150个基点，但自1970年代以来，实际联邦基金利率（联邦基金利率减去通胀率）还未出现过这种程度的负值（图6）。如果通胀未如投资者预期的那样迅速回落，则美联储最终可能会将利率上调至联邦基金期货价格目前所反映的3.5%以上。
图6：在1970年代，实际联邦基金利率出现此等负值的情况仅仅是昙花一现
附件
免责声明
在交易所交易之衍生产品及场外结算（"OTC"）之衍生产品并不适合所有投资者，并具有亏损风险。在交易所交易及场外交易之衍生产品为杠杆投资工具，由于只需要合约价值一定百分比的资金即可进行交易，故此有可能损失超过最初存入的金额。本通讯不论在任何适用法规的涵义上，均不构成招股章程或公开发行证券，亦非关于购入、出售或持有任何特定投资或服务的建议、要约、邀请或招揽。
本通讯的内容乃由芝商所编制，仅作为一般介绍用途，并非旨在提供建议，亦不应被视为建议。本通讯未考虑您的目标、财务状况或需求，您应在根据或依赖本通讯中列出的信息采取行动之前获得适当的专业建议。虽然芝商所已尽力确保本通讯中的资料在通讯刊行当日准确无误，但芝商所对任何错漏概无责任，亦不会更新资料。此外，本通讯中的所有示例和资料仅作为说明之用，不应视为投资建议、实际市场经验的成果或任何特定产品或服务的推广。本通讯内所有与规则及合约规格相关的事项均以芝加哥商品交易所（"CME"）、芝加哥期货交易所（"CBOT"）、纽约商业交易所（"NYMEX"）和纽约商品交易所（"COMEX"）的正式规则，或芝商所的某些其他附属交易设施的规则为准（如适用）。不论在任何情况下，包括与合约规格有关的事项上，均应查询现行规则。
最近文章推荐
