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租房成本会使美国高通胀持续吗？
作者 芝商所执行董事兼首席经济师Erik Norland
2022-07-26美国总体消费者物价指数(CPI)飙升至9.1%，不包括食品和能源的核心CPI则接近6%（图1）。美联储偏向使用的指标、覆盖范围更广泛的个人消费支出(PCE)，不包括食品和能源成本，即核心PCE，年同比增长近5%。
图1：通胀在过去12个月飙升
虽然通胀飙升，但投资者对未来通胀的预期却并未高涨。根据标准美国国债和通货膨胀保值债券(TIPS)绘制的通胀远期曲线表明，投资者预测通胀将快速回归至疫情爆发前的水平，预计2022年下半年年化通胀率约为4.8%，而2023年及之后通胀率为1.5%至2.5%（图2）。
图2：投资者似乎预计通胀率在2023年将恢复至疫情爆发前接近2%的水平
通胀是否会如投资者预期般温和取决于多个因素，而租金是最主要因素。如果直接计算的话，租金只占CPI的5.8%，美联储偏向使用的通胀指标核心PCE，租金只占4.1%。然而，这两项通胀指标均假设房屋业主向自己支付租金，而在统计通胀数据的层面上，此类租金被称为业主等价租金(OER)。OER占CPI的23.4%，占核心PCE的15.9%。因此，整体看来，租房成本占CPI的29.2%，占核心PCE的20%（详情见附录）。那么，租金的走势会怎样呢？
近期通胀飙升，但租金相较其他物价上涨缓慢。目前，租金上涨约5.5%，而物价中位数同比上涨6%。租金的上涨落后于其他物价，这并不出人意料：租金往往滞后于购房成本的上涨速度。在过去12个月，购房成本飙升了21%（图3）。事实上，在过去35年，租金的变动相较购房成本的走势平均落后21个月（图4）。因此，如今房价飙升，但可能要在一年零九个月后（即2024年3月左右），租金通胀才会触顶。
图3：OER往往跟随购房价格的走势，但有一定的时间差
图4：房价与租金变动的相关性在滞后21个月后触顶
随着购房价格上涨，部分潜在买家被迫退出市场，可能转而选择租房。按揭贷款利率上涨也可能推动拟置业人士进入租赁市场。在过去一年，按揭贷款利率几乎翻番，从3%升至近6%（图5）。随着购房负担变得更加沉重，更多人可能迫不得已选择租房。
图5：按揭贷款利率飙升可能会迫使拟置业人士租房
租金上涨可能会使通胀高于投资者的预期。不妨考虑这种情况：明年租金上涨7%。这意味着，在不考虑任何其他价格变动的情况下，CPI通胀率为2.1%(30%x 7%)，核心PCE通胀率为1.4%(20%x 7%)。然后假设其他价格的上涨幅度接近疫情爆发前的水平，平均每年为2%。这意味着CPI通胀为3.5%，核心PCE通胀为3.0%。这种情况表明，后续几个月的通胀率可能远高于许多投资者的预期。
这可能会影响美联储最终加息的幅度。尽管美联储已在本文撰写前将利率上调150个基点，但自1970年代以来，实际联邦基金利率（联邦基金利率减去通胀率）还未出现过这种程度的负值（图6）。如果通胀未如投资者预期的那样迅速回落，则美联储最终可能会将利率上调至联邦基金期货价格目前所反映的3.5%以上。
图6：在1970年代，实际联邦基金利率出现此等负值的情况仅仅是昙花一现
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