美联储将实际利率又拉回到了零。在过去十年的大部分时间里，美国的实际利率为负值。短期利率在0.125%左右，而通胀率为1-2%不等。这助推了农地价格的欣欣向荣，恰似40年前的情景：1968至1971年以及1975至1977年间，美联储将利率控制在了通胀率之下。

相较之下，1980年代的超高利率是造成那十年间农地价值崩塌的主要原因之一。而整个1990年代的大部分时间里，农地价格开始爬升，虽然增速颇慢。直到2001年科技股泡沫破灭后，也就是美联储首次将实际利率砍至接近零的时期，农地价格才开始飙升（图2）。

既然美联储已将实际利率扳回了正值，那么农地价格是会恢复上涨，还是开始下行？这部分取决于美联储的加息力度。美联储的点图表明，在这个十年末会将短贷利率控制到3%左右。联邦基金期货显示，利率很可能会低于美联储的预期，但仍会升至2.75%，这就会使得实际利率达到1%左右。1%的实际利率本身可能不足打压农地价格，但也会对任何进一步上涨构成明显阻力。

即便美国的利率上升不对农地价值产生直接负面影响，但这催生的信贷流动变缓、购地者数量减少，也可能会推动美元走高、作物价格走低，从而间接影响到农地价值。

美国农产品占世界总量比例出现萎缩。自1997年起，美国的玉米产量占世界总产量比重已从41%下降到了34%，同时大豆产量也从46%降至33%，而小麦的产量则从11%萎缩到了6.5%。与此同时，巴西的玉米产量增加了两倍，大豆的产量增加几近四倍；阿根廷的玉米和大豆产量同期分别增长了100%及200%；俄罗斯和乌克兰的小麦产量增长了接近50%。  

考虑到这些竞争产国的崛起，玉米、大豆和小麦的价值会跟巴西雷亚尔（BRL）以及俄罗斯卢布（RUB）挂钩也就无足为奇了。当这些货币相对美元下跌时，关键作物的价格通常也会随之下跌（图3、4、5）。

美国利率走高已推动了这些货币的多头头寸减持。过去十年的多数时间里，投资者基本上能接近以零成本借入美元，然后在巴西、俄罗斯等地以更高的利率（接近10%）放贷。而现在，随着美元利率提高和商品价格摇摆，雷亚尔和卢布的价格出现持续下滑。雷亚尔、卢布以及其它新兴市场的货币下跌，降低了全球农产品的生产成本，使得农民受益，但损害了美国生产商的利益。

农地价值受许多因素制约，包括利率水准及市场心理/动量等。另外一个重要因素则是农业生产的价值。我们将其定义为，玉米、大豆和小麦等关键经济作物的总产量，乘以全年的平均通胀调整后价格。

1970年代农地价格开始暴增之前，随着农产品价格的飙升，特别是在1973年之后，农业生产的价值出现了大幅上扬。同样，1980年代的农地价值暴跌，也紧跟着始于1981年、直至2000年后才触底的农产品价格熊市的步伐。近期农地价值牛市的后期阶段出现于2007年玉米、大豆和小麦价格开始飙升之后，在2013年之前一直居高不下。不过自2013年以来，关键作物的价格大多回落到了1990年代至2000年代初的低点和近期高点间的中间水平（图6）。 

这些价格在未来的某个时候，可能会成为农地价值演变的关键因素。若它们反弹，那么农地价值则可能会抵抗住高利率造成的下行牵引。不过，或许在美元走强以及国际竞争加剧的压力下，玉米、大豆和小麦的价格可能会进一步走低。若是如此，则可能会加剧新的正值实际利率问题，并将农地价格引入1980年代式的下滑，农民和向农民房贷的金融机构都将受损。

因此，美中贸易战的新闻颇不受欢迎，因为它可能会增加农业板块的压力。我们同时也看到美国大豆的库存出现大幅增加，这可能会进一步抑制未来的价格。

• 农地价值似乎随着利率及农产品价值变动。
• 实际利率为正可能对美国的农地价值不利。
• 美元加强或看空农作物价格。
• 未来农地价值的变化，或取决于作物价格的上涨能否抵消利率上升带来的潜在负面影响，或者玉米、大豆及小麦价格走低是否会加剧这些影响。